Mietrecht

Unsere Beratung und außergerichtliche und gerichtliche Interessenvertretung umfasst alle Aspekte aus dem Rechtsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Häufige Aspekte sind hier Mietzins, Minderungsanlässe, Mängelanzeigen und der Kündigungsschutz. 

 

Sowohl bei Mietverhältnissen über Gewerberaum als auch bei Mietverhältnissen über Wohnraum berät und vertritt Sie Herr Rechtsanwalt Marcel Schurig 

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Hinweise zu mietrechtlichen Problemstellungen

Mietrecht: Anwaltliche Schwerpunkte der Beratung und Vertretung


Wir helfen Ihnen durch Beratung und Vertretung in mietrechtlichen Fragestellungen und Auseinandersetzungen sowie bei der Vertragsgestaltung zur Vermeidung solcher Auseinandersetzungen

 

1. Prüfung einer Nebenkostenabrechnung (Betriebskostenabrechnung)

Eine Prüfung ist sowohl bei Vertretung des Vermieters als auch bei Vertretung des Mieters erforderlich. Im Interesse des Vermieters steht es, sein Kostenrisiko gering zu halten und Fehler nach Möglichkeit noch zu korrigieren. Der Mieter möchte nur solche Kosten bezahlen, die er auch schuldet und sich gegen unberechtigte Forderungen zur Wehr setzen.

 

1.1 Benötigte Unterlagen:
 

1.1.1. Mietvertrag

Ist nichts anderes vereinbart, sind die Nebenkosten (Betriebskosten) in der Miete enthalten. Nur Betriebskostenarten (z. B. Kaltwasser, Abwasser, Abfallentsorgung usw.) die im Mietvertrag ausdrücklich genannt sind (auch durch Bezugnahme), darf der Vermieter zusätzlich zur Miete verlangen. Ohne Kenntnis des Mietvertrages kann nicht geprüft werden, welche

Betriebskosten geschuldet sind. Auch Umlageschlüssel (z. B. Wohnfläche, Personen, Einheiten, Miteigentumsanteile…) können im Mietvertrag vereinbart sein. Ist nichts vereinbart, ist - soweit nicht nach dem erfassten Verbrauch verteilt wird - nach Wohnfläche abzurechnen (wenn der Mietvertrag nach dem 01.09.2001 geschlossen wurde).
 

1.1.2. Frühere Betriebskostenabrechnungen

Anhand der frühren Betriebskostenabrechnungen fallen Abweichungen zur bisherigen Abrechnungsmethode, zu früheren Verbräuchen, Umlageschlüsseln oder Kostenpositionen am leichtesten auf. Erhebliche Abweichungen können Indizien für Fehler sein. Hat der Mieter jahrelang eine bestimmte Abrechnungsweise akzeptiert, können unklare Vereinbarungen im Mietvertrag konkretisiert worden sein.
 

1.1.3. Die streitige Abrechnung

Fehler der Abrechnung müssen beim Vermieter innerhalb eines Jahres ab Erhalt der Abrechnung gerügt werden, ansonsten bleibt es bei der Abrechnung, auch wenn Sie fehlerhaft ist.
 

1.2.Häufige Fehler in der Abrechnung
 

1.2.1. Abrechnung nicht vereinbarter Betriebskosten

Rechnet der Vermieter Nebenkosten ab, die im Mietvertrag nicht genannt sind, die nicht nachträglich vereinbart wurden und auch nicht durch Bezugnahme auf eine Rechtsnorm konkretisiert wurden oder zumindest mit dem gesetzlich definierten Begriff "Betriebskosten" bezeichnet wurden, schuldet der Mieter die Kosten nicht.
 

1.2.2. Abrechnung nicht umlagefähiger Kosten

Auch bei vertraglicher Vereinbarung darf der Vermieter von Wohnraum in der Abrechnung nur Betriebskosten im Sinne von § 2 der Betriebskostenverordnung umlegen. Weitergehende Vereinbarungen sind unwirksam.
 

1.2.3.Falsche Berücksichtigung der Vorauszahlungen.

Der Vermieter muss von den Betriebskosten die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen abziehen. Welche Zahlungen nach dem Vertrag eigentlich hätten geleistet werden müssen, spielt keine Rolle.

 

1.2.4. Verspätete Abrechnung

Der Vermieter muss innerhalb eines Jahres ab Ende der Abrechnungsperiode über die Betriebskosten abrechnen. Hält der Vermieter die Frist nicht ein, muss er zwar immer noch abrechnen und schuldet ein eventuelles Guthaben, eine Nachzahlung darf er aber nicht mehr fordern.
 

1.2.5. Formelle Fehler

Es gibt Mindestanforderungen an Betriebskostenabrechnungen, ohne die eine Abrechnung keine Betriebskostenabrechnung im Rechtssinne ist. Werden z. B. Umlageschlüssel nicht angegeben und erläutert oder fehlt die Verrechnung der Vorauszahlungen, ist die Abrechnung fehlerhaft und wahrt die Abrechnungsfrist nicht.
 

1.2.6. Inhaltliche Fehler / Belegeinsicht

Berücksichtigt der Vermieter unrichtige Werte oder einzelne Kosten, die nicht umgelegt werden können, muss der Mieter die Belege einsehen und die Fehler konkret rügen. Die Belege müssen grundsätzlich beim Vermieter eingesehen werden. Kopien können gegen Kostenerstattung allenfalls im preisgebundenen (öffentlich geförderten) Wohnraum oder bei großen Entfernungen zum Vermieter verlangt werden.
 

1.2.7. Höhe der Nachzahlung

Allein, dass die Nachzahlung ungewöhnlich hoch ist, gibt keinen Anhaltspunkt, dass die Abrechnung fehlerhaft ist. Erhebliche Steigerungen bei einzelnen Betriebskosten können aber Indizien für Fehler sein.
 

1.2.8. Wirtschaftlichkeitsgrundsatz

Der Vermieter muss zwar nicht immer die billigsten Leistungen in Anspruch nehmen, unnötige Kosten muss er aber vermeiden.

 

2. Renovierung (Schönheitsreparaturen)
 

2.1. Gesetzliche Regelung

Der Vermieter ist nach dem Gesetz verantwortlich, die Mietsache im vertragsgerechten Zustand zu erhalten. Hierzu gehören auch die so genannten Schönheitsreparaturen (z. B. regelmäßiges Streichen und Tapezieren).
 

2.2. Vereinbarungen über Schönheitsreparaturen

Es kann mietvertraglich vereinbart werden, dass der Mieter regelmäßig die Schönheitsreparaturen ausführen muss.
 

2.3. Unwirksame Vereinbarungen über Schönheitsreparaturen

In den letzten Jahren hat der Bundesgerichtshof viele bis dahin übliche Klauseln beanstandet. Ob ein Mieter Schönheitsreparaturen vornehmen muss, kann nur anhand des jeweiligen Mietvertrages beantwortet werden. (Bei den Veröffentlichungen am unteren Ende der Seite finden Sie einen ausführlichen Artikel zu Schönheitsreparaturen)

 

3. Beendigung von Mietverhältnissen

 

3.1. ordentliche (fristgerechte) Kündigung von Wohnraum

Für Vermieter und Mieter gelten unterschiedliche Kündigungsfristen. Der Mieter braucht keinen besonderen Grund für eine ordentliche (fristgerechte) Kündigung, der Vermieter kann nur mit Kündigungsgrund (z. B. Eigenbedarf) kündigen. Unter bestimmten Voraussetzungen können Mieter und Vermieter auf das Recht zur ordentlichen Kündigung auf eine bestimmte Zeit verzichten. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen.

 

3.2. ordentliche (fristgerechte) Kündigung von Gewerberaum

Ist nichts anderes vereinbart, können Mieter und Vermieter von Gewerberaum ordentlich ohne besonderen Grund kündigen. Für beide gilt dieselbe Frist. Die Kündigung muss nur dann schriftlich erklärt werden, wenn dies vertraglich festgelegt ist, was allerdings meistens der Fall ist.

 

3.3. außerordentliche (fristlose) Kündigung

Jedes Mietverhältnis kann ohne Einhaltung einer Frist aus wichtigem Grund gekündigt werden. Liegt der Grund in einer Pflichtverletzung des Vertragspartners, kann grundsätzlich nur nach Abmahnung und nochmaliger gleichartiger Pflichtverletzung fristlos gekündigt werden. In gesetzlich geregelten Einzelfällen kann auch ohne Abmahnung außerordentlich gekündigt werden (z. B. bei Zahlungsverzug mit Mieten oder Kautionsraten). Die außerordentliche Kündigung kann nur innerhalb angemessener Zeit ab Kenntnis vom Kündigungsgrund ausgesprochen werden.

 

3.4. Befristung eines Wohnraummietvertrages

Wohnraummietverträge können nur aus bestimmten Gründen, die im Vertrag genannt sein müssen, befristet werden. Ohne solchen Grund besteht das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit. Die unwirksame Regelung zur Vertragslaufzeit kann aber unter Umständen als befristeter Kündigungsverzicht auszulegen sein.

 

3.4. Befristung eines Gewerbemietvertrages

Bei Gewerberaum wird die Vertragsdauer häufig auf lange Zeit befristet. Besondere Gründe hierfür sind nicht erforderlich.

 

3.4.1 Vorzeitige Beendigung aus wichtigem Grund

Will der Mieter oder Vermieter vorzeitig aus dem Vertrag ausscheiden, geht dies eigentlich nur, wenn er einen Grund für eine außerordentliche und fristlose Kündigung (vgl. 3.3.) hat.

 

3.4.2. Vorzeitige Beendigung wegen Schriftformverstoßes

Manchmal gibt es eine Hintertür. Mietverträge, die länger als ein Jahr binden sollen, müssen schriftlich geschlossen werden. Ist die Schriftform nicht eingehalten, kann der Vertrag ordentlich nach einer Grundlaufzeit von einem Jahr gekündigt werden. Schriftformfehler sind für rechtliche Laien meist nicht erkennbar. Häufig kommt es hier auf kleine Details wie Vertretungszusätze an. Dass es überhaupt eine Vertragsurkunde gibt, bedeutet nicht zwangsläufig, dass die Schriftform auch eingehalten ist.

 

4. Mieterhöhungen bei Wohnraum

 

4.1. Einseitige Mieterhöhungen  

 

4.1.2 Preisgebundene Wohnungen nach dem Wohnungsbindungsgesetz

Einseitige Erhöhungen der Miete durch den Vermieter sind nur in wenigen Ausnahmen möglich.

Eine solche Erhöhungsmöglichkeit kann es in seltenen Fällen  noch bei älteren preisgebundenen Wohnungen (öffentlich geförderter Wohnungsbau) geben.

 

4.1.2. Modernisierung

Ansonsten kann der Vermieter bei Modernisierung auf Grundlage der Modernsierungskosten eine höhere Miete verlangen. 11 % der Kosten können auf die Jahresmiete umgelegt werden. Hierzu ist ein gesetzlich geregeltes Verfahren einzuhalten.

 

4.2. Vereinbarte Mieterhöhungen

Die Vertragspartner können die Miete einvernehmlich bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit auch im laufenden Mietverhältnis vertraglich neu festlegen.

 

Eine Zustimmung zu einer Erhöhung kann der Vermieter aber nur verlangen, wenn er ein gesetzlich geregeltes Verfahren zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete einhält. Mieterhöhnungsverlangen sollten daher überprüft werden, bevor der Mieter die höhere Miete bezahlt. Hat der Mieter erst einmal zugestimmt, kann er sich auf Fehler des Erhöhungsverlangens nicht mehr berufen.

 

4.3. Automatische Mieterhöhung

Die Parteien können in engen gesetzlichen Voraussetzungen bereits im Mietvertrag vereinbarten, dass sich die Miete zu im Vertrag festgelegten Zeitpunkten auf einen bestimmten Betrag erhöhen soll (Staffelmiete). Hier gibt es zahlreiche Fehlerquellen, die zur Unwirksamkeit der Regelung führen können.

 

Ebenfalls kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Indexmiete vereinbart werden. Dies ist eine Miete, die sich durch Veränderungen des Verbrauchepreisindexes automatisch anpasst.

 

5. Mieterhöhungen bei Gewerberaum

 

5.1. Keine gesetzliche Erhöhungsmöglichkeit

Für Gewerberaum besteht keine gesetzliche Erhöhungsmöglichkeit. Grund dafür ist, dass nach dem Gesetz der Gewerberaummietvertrag ohne Grund gekündigt werden kann. Der Vermieter kann somit ordentlich kündigen und gleichzeitig einen neuen Vertrag zu geänderten Bedingungen anbieten. Problematisch ist dies allerdings bei langfristig abgeschlossenen Verträgen.

 

5.2. Vereinbarte Mieterhöhungen

Die Parteien können den Mietzins einvernehmlich zu jeder Zeit neu vereinbaren. Ein Anspruch auf eine solche Einigung besteht jedoch nicht.

 

Es können aber bereits im Vertrag Erhöhungsmöglichkeiten wie z. B. eine Indexmiete oder eine Staffelmiete vereinbart werden.

 

6. Mietmängel

 

6.1. Was ist ein Mietmangel?

Die Mieträume sind mangelhaft, wenn sie schlechter sind, als es vertraglich vereinbart war. Ist nichts vereinbart müssen die Räume den zum Zeitpunkt ihrer Errichtung oder Generalsanierung üblichen Anforderungen entsprechen. Ein darüber hinausgehender Mindeststandard kann nur ausnahmsweise verlangt werden.

 

6.2. Mietminderung

Ist die Mietsache mangelhaft, mindert sich kraft Gesetzes die Miete entsprechend der reduzierten Gebrauchstauglichkeit. Die Minderung kann ausgeschlossen sein, wenn der Mieter die Mängel bei Übernahme kannte, ohne sich Rechte vorzubehalten, wenn der Vermieter die Mängel nicht beseitigen konnte, da der Mieter sie nicht mitgeteilt hat oder wenn der Mieter den Mangel durch vertragswidriges Verhalten selbst verschuldet hat.

 

6.3. Mängelbeseitigung

Bei Mängeln ist der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache in den vertragsgemäßen Zustand zu versetzen.

 

7. Mietsicherheit (Kaution)

7.1. Kautionshöhe

Der Vermieter von Wohnraum darf mit dem Mieter maximal eine Kaution in Höhe von 3 Kaltmieten vereinbaren. Mehrere Sicherheiten (z. B. Barkaution und Bürgschaft) dürfen in der Summe diesen betrag in der Summe nicht überschreiten.

 

7.2. Anlage der Kaution

Der Vermieter von Wohnraum muss die Kaution insolvenzsicher und getrennt von seinem Vermögen verzinslich anlegen. Die Zinsen erhöhen die Sicherheit. Verstöße hiergegen können eine Strafbarkeit wegen Untreue nach sich ziehen.

 

7.3. Zahlung der Kaution

Der Wohnungsmieter darf die Kaution in drei gleichen Raten monatlich im Voraus ab Beginn des Mietverhältnisses bezahlen. Er kann verlangen, dass ihm zunächst ein insolvenzsicheres Konto benannt wird, auf welches er unmittelbar überweisen kann.

 

7.4 Zahlungsverzug mit der Mietkaution

Seit 01.05.2013 berechtigt ein Verzug des Mieters mit einem Kautionsbetrag, der zwei Kaltmieten übersteigt den Vermieter zu einer außerordentlichen und fristlosen Kündigung. Eine vorherige Abmahnung ist nicht mehr erforderlich.

 

(Update vom 07.07.2016)

Veröffentlichungen zum Mietrecht

Umlage von "Betriebskosten"

 

Der BGH setzt im Urteil v. 10.2.2016, VIII ZR 137/15, seine vermieterfreundliche Rechtsprechung zu Betriebskosten fort.

 

Hintergrund der Entscheidung ist folgendes: 

Nach dem Gesetz hat der Mieter grundsätzlich nur eine "Miete" zu bezahlen. Zusätzliche Betriebskosten schuldet der Mieter nur dann, wenn dies im Vertrag eindeutig vereinbart ist. Ansonsten sind Betriebskosten mit der vereinbarten Miete abgegolten.

Nach bisheriger Rechtsprechung mussten dafür die einzelnen Betriebskostenarten (z. B. Wasser, Abfall, Kanal usw.), die zusätzlich zur Miete umgelegt werden sollen, entweder im einzelnen im Mietvertrag genannt sein oder es musste dort zumindest auf eine Vorschrift verwiesen werden, in der die einzelnen Betriebskostenarten aufgeführt sind.

Nach dem neuen Urteil reicht es nun aus, wenn im Mietvertrag lediglich geregelt ist, dass der Mieter „Betriebskosten“  zu tragen hat. Es muss weder auf eine Vorschrift Bezug genommen werden, noch ein Katalog beigefügt werden.

Der Bundesgerichtshof geht insoweit davon aus, dass der Begriff seit Jahrzehnten zunächst Verordnung und dann durch Gesetz so genau bestimmt ist, dass er keiner Erläuterung mehr bedarf.

Es muss aber exakt der Begriff „Betriebskosten“ verwendet worden sein, da es für andere Bezeichnungen wie zum Beispiel „Nebenkosten“ gerade keine Festlegung durch geltende Vorschriften gibt.

Ferner dürfte die Entscheidung nicht für die sogenannten „sonstigen Betriebskosten“ gelten, da diese im einzelnen auch nicht in der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind. Hier handelt es sich zum Teil um Kosten, die in den meisten Häusern gar nicht anfallen (z. B. Dachrinnenheizung). Insoweit dürfte es bei der früheren Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2004 zum Aktenzeichen VIII ZR 167/03 verbleiben.

Soweit der Mietvertrag tatsächlich nur einzelne Betriebskostenarten nennt, verbleibt es nach wie vor bei dieser ausdrücklichen Regelung. Die Entscheidung des BGH erlaubt es nicht, Betriebskostenarten umzulegen, die nicht vereinbart worden sind.

Mieterhöhung bei Wohnflächenabweichung

 

 

Mietrecht: Ende der 10%-Rechtsprechung des BGH in Sicht?

1. Apr 2016

Vor einigen Jahren klärte der Bundesgerichtshof, wann der Mieter mindern kann, wenn die Wohnfläche kleiner ist, als es im Vertrag steht.

 

Seit dem kann der Mieter regelmäßig mindern, wenn die Wohnfläche mehr als 10 % niedriger ist als vereinbart und zwar, ohne einen konkreten Nachteil nachweisen zu müssen.

 

Die einmal gefundene 10-%-Grenze hat der BGH dann auf andere Bereiche übertragen.

So sollte die vereinbarte Wohnfläche auch für die Betriebskostenabrechnung gelten, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % ausmacht.

 

Auch bei einer Mieterhöhung sollte die vereinbarte Fläche und nicht die tatsächliche Fläche maßgeblich sein, wenn die Wohnung nicht mehr als 10 % kleiner oder größer ist.

 

Für den letzten Fall hat der BGH seine Rechtsprechung in seinem Urteil zum Az.: (BGH VIII ZR 266/14) im November 2015 korrigiert.

 

Die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete solle es ermöglichen, eine übliche Marktmiete zu erreichen, was nur bei Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche gelänge.

 

Diese Argumentation ließe sich gut auch auf die Betriebskostenabrechnung übertragen, bei der auch eine möglichst gerechte Verteilung der Kosten auf die Mieter erfolgen soll. Ferner fließt die falsche Fläche über die Gesamtfläche auch in die Abrechnungen der anderen Mieter ein, die die abweichende Fläche überhaupt nicht vereinbart haben.

 

Dies lässt sich angesichts der veränderten Rechtsprechung zur Mieterhöhung kaum aufrecht erhalten.

 

Rechtsanwalt Marcel Schurig

Schönheitsreparaturen

 

Renovierungspflichten im Mietverhältnis

 

Vermieter gehen häufig wie selbstverständlich davon aus, dass Mieter verpflichtet wären, die Wohnung nach Mietende frisch renoviert zurückzugeben. Diese Vorstellung widerspricht nicht nur der gesetzlichen Regelung, sie lässt sich auch durch Vereinbarungen nur bedingt umsetzen.

 

Nach dem Gesetz ist der Vermieter und nicht der Mieter verpflichtet, die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Hierzu gehört auch die regelmäßige Ausführung sogenannter Schönheitsreparaturen. Dass sich die Mietsache durch den vertragsgemäßen Gebrauch abnutzt, ist mit der Miete abgegolten. Ersatz für diesen Verschleiß schuldet der Mieter nicht.

 

Es ist aber möglich, einzelne Verpflichtungen des Vermieters im Mietvertrag auf den Mieter zu übertragen. Dies gilt insbesondere für die Schönheitsreparaturen. Diese können das regelmäßige Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken, aber auch das Lackieren von Fußböden, Heizkörpern, Heizungsrohren, Innentüren sowie Fenstern und Außentüren von der Innenseite her umfassen.

 

In den letzten zehn Jahren hat der BGH viele der bislang üblichen Regelungen für unwirksam gehalten. Als Folge lebte in diesen Verträgen die ursprüngliche gesetzliche Regelung wieder auf. Diese Rechtsprechung bezieht sich allerdings nur auf vom Vermieter gestellte allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB), also   Regelungen, die für eine häufigere Verwendung gedacht sind (z. B. Formularverträge). Auch öfter verwendete handschriftliche Regelungen können AGB sein.

 

Nach aktuellem Stand können Schönheitsreparaturen in AGB auf den Mieter umgelegt werden, wenn Folgendes beachtet wird:

 

Der Mieter darf nur verpflichtet werden, die Schönheitsreparaturen dann durchzuführen, wenn es tatsächlich erforderlich ist. Im Mietvertrag können zwar Regelfristen angegeben werden, die Fristen dürfen aber weder zu kurz bemessen sein, noch darf der Eindruck erweckt werden, dass der Mieter bei Fristablauf auch dann streichen muss, wenn es noch nicht erforderlich ist. Die Fristen müssen daher durch Formulierungen wie „im allgemeinen“ relativiert werden und dürfen nicht „starr“ sein.

 

Der Mieter muss die Renovierungsarbeiten selbst vornehmen dürfen. Es kann zwar die fachgerechte Ausführung, nicht aber die durch Fachfirmen verlangt werden. Klauseln, die regeln, der Mieter habe die Arbeiten „ausführen zu lassen“ sind insgesamt unwirksam.

 

Solange der Mieter im laufenden Mietverhältnis für sich selbst renoviert, darf ihm keine Farbvorgabe gemacht werden. Eine solche nimmt der BGH zum Beispiel an, wenn statt des Wortes „Streichen“ das Wort „Weißen“ verwendet wird.

 

Der Mieter kann nicht verpflichtet werden, die Wohnung bei Mietende in jedem Fall neu zu renovieren. Eine solche Verpflichtung im Vertrag zerstört auch eine ansonsten nicht zu beanstandende Schönheitsreparaturklausel.

 

Bislang wurde eine Regelung, derzufolge für bei Rückgabe noch nicht fällige Schönheitsreparaturen ein anteiliger Abgeltungsbetrag an den Vermieter zu zahlen ist, unter engen Voraussetzungen für wirksam gehalten. In einem Hinweisbeschluss vom 22.01.2014 meldete der BGH erstmals grundsätzliche Bedenken gegen eine solche Regelung an. Mittlerweile hat der BGH in mehreren Entscheidungen vom 18.03.2015 derartige Regelungen in allgemeinen Geschäftsbedingungen des Vermieters für grundsätzlich unwirksam erklärt.

 

In derselben Entscheidungsserie wurde außerdem entschieden, dass eine Umlage der Schönheitsreparaturen im Mietverhältnis unwirksam ist, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Allerdings muss die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag selbst hierzu keine Unterscheidung enthalten. Im Streitfall muss vielmehr der Mieter, der die Wohnung vorbehaltslos übernommen hat, beweisen, dass die Wohnung nicht renoviert war.  

 

Auch bei fehlender oder unwirksamer Übernahme von Schönheitsreparaturen darf der Mieter die Wohnung nicht zurückgeben, wie er möchte. Nach einer Entscheidung des BGH vom 06.11.2013 darf der Mieter eine Wohnung, die er in neutralen hellen Farben übernommen hat, nicht in knalligen, dunklen oder grellen Farben zurück geben. Hätte der Mieter die Wohnung nach dem Vertrag unrenoviert zurückgeben dürfen, kann der Vermieter als Schadensersatz aber nicht die vollständigen Renovierungskosten, sondern nur die durch die Farbwahl verursachten Mehrkosten verlangen.

 

 

(verfasst von RA Marcel Schurig am 31.12.2015)

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Sonderkündigungsrecht des Vermieters im selbstgenutzten Zweifamilienhaus

Erleichterte Kündigungsmöglichkeit für Vermieter – Änderung von Wohnraum zu Gewerberaum

Der Vermieter von Wohnraum darf - anders als der Mieter - nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Dies liegt daran, dass eine Wohnung als Lebensmittelpunkt des Mieters unter besonderem gesetzlichen Schutz steht. Zu den häufigsten Kündigungsgründen der Vermieter zählen Zahlungsverzug und Eigenbedarf.

Nicht selten gibt es jedoch Mietverhältnisse, die sehr streitbehaftet sind, ohne dass hierin gleich ein anerkannter Kündigungsgrund liegt. Die Situation wird dann umso belastender, je näher Mieter und Vermieter zusammen leben und je mehr sie miteinander zu tun haben.

Der Gesetzgeber hat daher für Vermieter einer Wohnung in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen er eine selbst bewohnt, einen Ausweg geschaffen. In derartigen Häusern darf der Vermieter auch ohne Kündigungsgrund kündigen, wenn er sich im Kündigungsschreiben ausdrücklich auf dieses Sonderkündigungsrecht beruft. Als Ausgleich für diese Erleichterung verlängert sich die Kündigungsfrist des Vermieters um 3 Monate, wenn er von dieser Möglichkeit Gebrauch macht.

Allerdings wirft diese Kündigungsmöglichkeit auch schnell Fragen auf, z. B. welche Räume als Wohnung zählen. Was ist mit ausgebauten Dachböden oder Kellerräumen? Über wie viele Stockwerke darf sich eine Wohnung erstrecken? Wie wirken sich Gewerberäume im Anwesen aus?

Einigkeit besteht darüber, dass es keine Rolle spielt, wie viele Wohnungen im Gebäude baurechtlich genehmigt sind. Entscheidend sind die tatsächlichen Umstände. Eine Wohnung ist eine abgeschlossene Einheit, die über ein Bad verfügt und in der die Anschlüsse für eine Küchenzeile vorhanden sind.  Auf die tatsächliche Nutzung kommt es nicht unbedingt an.

Neben den beiden Wohnungen dürfen im Anwesen auch Gewerberäume vorhanden sein. In einer neueren Entscheidung hatte sich der Bundesgerichtshof (BGH · Urteil vom 18. Februar 2015 · Az. VIII ZR 127/14) mit einer Konstellation auseinanderzusetzen, in der ursprünglich drei Wohneinheiten im Gebäude vorhanden waren und nach Abschluss eines Wohnungsmietvertrages eine der drei  Wohnungen als Büro für eine GmbH des Vermieters genutzt wurde. Es gab somit eine vermietete Wohnung, die Wohnung des Vermieters und ein Büro. Der Vermieter war der Auffassung, es gäbe nunmehr nur noch zwei Wohnungen und eine Gewerbeeinheit und kündigte.

Während das Landgericht Bochum den Mieter zur Räumung verurteilte, hielt der BGH die Kündigung für unwirksam. Auch die nachträgliche veränderte Nutzung einer Wohnung ändere nichts daran, dass die Räume weiterhin als Wohnung geeignet seien und so genutzt werden könnten. Die tatsächliche Nutzung sei nicht ausschlaggebend.

Etwas anderes gilt aber, wenn die als „Wohnung“ taugliche Einheit  bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses gewerblich genutzt wurde (BGH · Urteil vom 25. Juni 2008 · Az. VIII ZR 307/07). In dieser Entscheidung stellte der BGH auch klar, dass sich eine einheitliche Wohnung durchaus über mehrere Stockwerke erstrecken kann.

 Sind die Voraussetzungen des Sonderkündigungsrechts erfüllt, bietet es Vermietern in belasteten Mietverhältnissen häufig den einzigen Ausweg.

Autor: RA Marcel Schurig

 

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Aktuelle Gesetzgebung: Ein modernes Mietrecht für mehr Klimaschutz

Das Bundeskabinett hat den Gesetzentwurf zur Mietrechtsreform beschlossen. Damit ist das Gesetzgebungsverfahren in Gang gesetzt. Was am Ende übrig bleibt, wird sich zeigen. Der Entwurf betrifft vier Regelungskomplexe: Die energetische Modernisierung von Wohnraum, die Förderung des Contracting, die Bekämpfung des Mietnomadentums und den Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.

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