Bei kaum einer Immobilie ist die Freiheit des einzelnen Eigentümers so stark reglementiert wie beim Wohnungseigentum. Der einzelne Eigentümer gerät so schnell in eine Situation, die die Nachteile von Miete und Eigentum miteinander verbindet.

Wohnungseigentümer werden durch Mehrheitsbeschlüsse leicht gegen ihren Willen mit Entscheidungen konfrontiert, mit denen sie nicht einverstanden sind und die zu ganz erheblichen Kosten führen können. Wenn ein Eigentümer sich hiergegen wehren möchte, hat er sehr kurze Fristen für die gerichtliche Überprüfung einzuhalten.

Wir helfen Ihnen zu entscheiden, ob ein solches Verfahren Erfolg verspricht und leiten die fristwahrenden Maßnahmen ein.

Ferner stehen wir Hausverwaltern als ständige Berater zur Seite. Verwalter müssen häufig in sehr kurzer Zeit Entscheidungen treffen, die ein erhebliches Haftungsrisiko mit sich bringen. Wir unterstützen Sie dabei durch Herrn Rechtsanwalt Marcel Schurig.

Haftung von Wohnungseigentümern für die Eigentümergemeinschaft

Begrenzung der Haftung durch die WEG-Reform; Risiken bei öffentlichen Lasten

Mit Urteil vom 20.01.2010 befasste der BGH sich erneut mit der Frage,  wann Wohnungseigentümer für Schulden der Gemeinschaft nach außen in voller Höhe haften.

Bis zur Entdeckung der teilweisen Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) durch den BGH am 14.07.2005 stellte sich diese Frage nicht. Die WEG war ohnehin nur eine Sammelbezeichnung für die ihr angehörenden Eigentümer. Nach allgemeiner Auffassung konnten Rechtsbeziehungen nur mit den einzelnen Eigentümern, nicht jedoch mit der von ihnen gebildeten Gemeinschaft begründet werden. Jeder Eigentümer haftete für Schulden der Gemeinschaft in voller Höhe. Seit der Entscheidung des BGH vom 14.07.2005 ist hingegen die Teilrechtsfähigkeit der WEG anerkannt und mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes auch in das Gesetz übernommen worden. Seit dem haftet die teilrechtsfähige Gemeinschaft für die von ihr eingegangenen Verbindlichkeiten grundsätzlich selbst. Wohnungseigentümer haften daneben den Gläubigern der Gemeinschaft nur in Höhe ihres Miteigentumsanteils.

Theoretisch können sich die Wohnungseigentümer jedoch vertraglich neben oder anstelle der WEG ausdrücklich vertraglich verpflichten.

Mit Urteil vom 20.01.2010 hatte der BGH darüber zu entscheiden, ob die einzelnen Wohnungseigentümer aufgrund einer vertraglichen Regelung vollumfänglich für Schulden der Gemeinschaft wegen privater Wasserlieferung haften. Anders als das Berufungsgericht kam der BGH zu dem Ergebnis, dass der Vertrag nicht mit den einzelnen Eigentümern sondern mit der Gemeinschaft als solcher zustande gekommen sei. Auch eine vertragliche Regelung, wonach Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner haften sollten, ändere hieran nichts. Durch die Regelung sei nicht ausreichend klar, dass sich die Eigentümer neben der Gemeinschaft selbst verpflichten wollten. Jeder Eigentümer hafte daher nur in Höhe seines Anteils.

Anders sieht dies der BGH, bei öffentlichrechtlichen Zahlungsverpflichtungen. Mit Urteil vom 18.06.2009 sprach der Bundesgerichtshof einem öffentlich rechtlich organisierten Abfallunternehmen einen vollen Zahlungsanspruch gegen jeden einzelnen Eigentümer zu.  Abfallgesetze der Länder oder auch Satzungen gingen den Regelungen des WEG vor. Dort könne die gesamtschuldnerische Haftung der Eigentümer selbst angeordnet werden.

Im Regelfall müssen Wohnungseigentümer aber nicht mehr befürchten, für sämtliche Schulden der Gemeinschaft nach außen zu haften.

Verfasst von RA Marcel Schurig, 2010